Comment baisser le coût de son crédit immobilier ?

Au-delà du taux, plusieurs points doivent faire l’objet d’une négociation avec la banque lors d’une demande de financement d’un habitat dans le but de baisser le coût total du crédit.

Ne pas se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt

Quand un ménage démarre des négociations pour espérer obtenir un crédit immobilier avec les meilleures conditions, tous les projecteurs sont bien souvent braqués sur le taux d’intérêt. Pourtant, si le taux est effectivement une composante élémentaire du coût d’un financement et qu’il doit forcément être négocié au plus bas, d’autres indicateurs doivent attirer l’attention des emprunteurs. Or, ce n’est pas toujours le cas.

À l’heure où les taux de crédit parviennent à faire reculer un peu plus le plancher-record depuis quelques mois, avec 1,17% en moyenne en septembre 2019 soit le niveau le plus faible jamais enregistré par l’Observatoire Crédit Logement CSA, les intérêts d’un emprunt immobilier peuvent coûter moins chers que l’assurance qui garantit son remboursement. En effet, l’un des éléments essentiels d’un taux annuel effectif global (TAEG), qui formule le coût global d’un crédit, est l’assurance emprunteur.

Négocier le coût de l’assurance emprunteur ou faire une délégation d’assurance à défaut

L’assurance de prêt intervient pour garantir le recouvrement du capital emprunté lors d’une situation prévue dans le contrat qui est d’ailleurs personnalisable. Il y a donc des garanties de base qui protègent contre le décès, la perte d’autonomie, l’invalidité et l’incapacité au travail, ainsi que des garanties optionnelles (perte d’emploi par exemple) qui peuvent alourdir le coût d’un crédit. Le prix de l’assurance dans la mensualité du crédit relève des garanties souscrites, du capital emprunté mais aussi et surtout de l’âge des emprunteurs, de leur état de santé, de leur situation professionnelle et des loisirs pratiqués (profession ou activité à risque).

Cette assurance est sans aucun doute un point qu’il faut négocier avec l’établissement bancaire pour obtenir une offre d’assurance de prêt au meilleur prix. Cependant, si la banque prêteuse ne présente pas un prix suffisamment attractif, le ménage peut procéder à une délégation d’assurance qui consiste à garantir le prêt immobilier chez un autre professionnel. Les assurés n’ont aucuns frais à payer pour profiter de ce dispositif.

Maintenant, si le contrat est déjà signé, un ménage dispose d’un an après la signature de l’offre de prêt pour changer d’assureur avec la délégation d’assurance. Passé cette période, il est possible souscrire une nouvelle assurance emprunteur une fois par an à l’occasion de la date anniversaire de la signature de l’offre de crédit. Pour cela, la loi indique que les démarches doivent être débutées au moins deux mois avant, même s’il est plutôt conseillé de prendre ses prédispositions en prévenant l’assureur actuel 3 à 4 mois au préalable.

Négocier les frais de dossier et les contreparties

En outre, le TAEG se compose de frais complémentaires qui ne sont pas toujours négociés par les emprunteurs alors qu’ils peuvent représenter plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros. En l’occurrence, il peut s’agir des frais de dossier que la banque facture en guise de rémunération. Les emprunteurs sont tout à fait en droit d’en négocier le montant avec leur interlocuteur.

Les établissements sont susceptibles d’exiger certaines contreparties en échange de débloquer les fonds nécessaires à l’achat du logement. L’un des exemples les plus récurrents est une demande de domiciliation des revenus ou la souscription de l’assurance habitation pour couvrir le bien acheté. Là encore, il est conseillé aux ménages de solliciter des avantages en retour des exigences et également de faire entrer dans la balance les propositions des concurrents.

Faire un rachat de crédit immobilier pour un prêt en cours de remboursement

Enfin, la renégociation de prêt immobilier ou le rachat de crédit immobilier sont des opération qui permettent de réduire potentiellement le coût d’un prêt immobilier après que l’emprunteur s’est définitivement engagé. Cela peut passer par une diminution suffisante du taux d’intérêt ou une réévaluation du coût de l’assurance.

Néanmoins, il est à noter que ce type d’opérations tel que le rachat de crédit peut entraîner un surcoût avec des frais liés au remboursement anticipé (IRA) à la suite du rachat de la créance par un nouvel établissement bancaire, mais également des frais de garantie ou des frais de dossier. Pour compenser ces dépenses, il est conseillé de baisser le taux nominal d’au moins 0,75%, d’être encore dans la phase où la majeure partie des intérêts est toujours amortie soit lors du premier tier du remboursement du crédit et avec un capital restant dû d’au moins 75 000 euros.