Obtenir un prêt immobilier sans apport
Un prêt immobilier sans apport est un crédit qui finance la totalité du prix d’une transaction immobilière pour finaliser l’achat d’un logement. Concrètement, cela signifie que les acquéreurs investissent sans injecter leurs fonds propres dans l’opération, soit parce qu’ils décident de les conserver ou soit parce qu’ils ne disposent tout simplement pas de liquidité.
Inclure les frais de notaire dans un prêt immobilier sans apport
A quoi sert un apport dans un prêt immobilier ? Tout d’abord, l’apport, qui n’est pas une obligation, est généralement voué à payer les frais dégagés à la suite d’un investissement immobilier. En effet, en dehors de la mensualité de crédit qui intègre le capital emprunté, les intérêts versés à la banque, l’assurance de prêt et les divers frais de dossier, l’emprunteur est amené à payer d’autres contributions. C’est le cas des frais de notaire dont la valeur est égale entre 8 à 10% du prix d’un bien ancien et entre 2 à 3% du prix d’un bien sur le marché du neuf.
Lorsqu’un achat est réalisé sans apport personnel, les futurs propriétaires se retrouvent à devoir négocier avec la banque pour inclure les frais de notaire dans le crédit immobilier. Pour les professionnels, ces demandes sont plus difficiles à financer puisque les frais de notaire vont augmenter le montant du crédit et également alourdir son coût global. Ce type d’opération est surnommée le « prêt immobilier à 110% », soit 100% du prix de la transaction additionné à 10% de la somme totale des frais de notaire.
Faire une simulation de prêt immobilier sans apport
De plus, l’autre fonction d’un apport personnel est diminuer le montant du crédit à financer auprès de la banque afin de contenir le taux d’endettement dans des propensions mesurées. Cet indicateur est important dans la mesure où il va traduire la part des crédits dans le budget d’un ménage. Un prêt immobilier sans apport aura logiquement tendance à élever le taux d’endettement des emprunteurs et le poids des crédits peut mettre en danger leur équilibre financier.
Dans la majorité des cas, un crédit immobilier sans apport personnel a des chances d’être accordé si le taux d’endettement du foyer est contenu jusqu’à 33%. Pour étudier la faisabilité d’une opération, il est possible de réaliser une demande de prêt immobilier sans apport sur un simulateur en ligne.
Comment avoir un crédit immobilier sans apport ?
Maintenant, au-delà du seuil des 33%, qui n’est en soi pas une limite légale mais plutôt symbolique, les prêteurs sont bien plus frileux à l’idée de soutenir un projet à l’habitat d’un demandeur de crédit. Et plus le risque est élevé dans un financement, plus le taux sera élevé dans l’offre de prêt, ce qui revient à payer plus d’intérêt et mécaniquement à augmenter le taux d’endettement. L’apport est donc un argument financier incontournable pour améliorer les chances que le prêteur débloque les fonds et que l’emprunteur bénéficie d’une meilleure offre de crédit.
Malgré les barrières évidentes que pose un crédit immobilier sans apport personnel, l’emprunteur peut essayer de rassembler plusieurs arguments pour pousser son dossier lors des négociations. Les banques font des jeunes une cible très importante et jouer sur l’âge et la bonne santé peut être une option convaincante. Ajouté à ce critère, l’essentiel est de démontrer la stabilité professionnel et des revenus, voire des perspectives d’évolution, mais aussi et surtout une bonne gestion des comptes avec peu d’incidents. En l’espèce, l’emprunteur doit prouver à sa banque qu’il gère correctement son budget et qu’il réussira à être solvable jusqu’au terme du remboursement des fonds.
Le crédit immobilier sans apport plus facile à emprunter
Les établissements bancaires adoptent depuis quelques années une attitude bien plus souple en matière de conditions. Ils n’hésitent plus à financer des prêts pour acheter une maison ou un appartement sans apport notamment pour augmenter leur production d’encours de crédit. Cette stratégie est une aubaine pour les foyers qui ont dorénavant plus de facilité pour accéder à l’emprunt pour concrétiser leur rêve de devenir propriétaire.
Résultats de cette politique d’assouplissement, les foyers aux ressources modestes profitent à plein régime du crédit immobilier sans apport pour acheter leur logement. Tout comme les primo-accédants qui sont ces jeunes emprunteurs qui effectuent leur premier achat immobilier. Ces derniers n’ont effectivement pas toujours la capacité d’épargne suffisante ou ils n’ont pas eu le temps nécessaire de générer un patrimoine pour faire un apport personnel dans leur prêt.
Quelle épargne pour ne pas faire un prêt immobilier sans apport ?
Pour éviter de faire un emprunt sans apport, les emprunteurs doivent préparer bien en amont leur projet à l’habitat. Dans l’idéal, il est fortement conseillé de choisir une solution d’épargne pour placer de côté un capital qui va servir d’apport personnel dans le financement. Le ou les placements à retenir sont à sélectionner suivant la date de commencement de la planification.
Si la phase préparatoire débute au moins 4 ans avant l’achat, il est préférable de choisir des placements sur le long terme comme de l’assurance-vie, dont la fiscalité sur les intérêts est dégressive avec le temps, ou un Plan épargne logement (PEL), qui demande une immobilisation de 4 ans pour percevoir tous les intérêts. Cependant, si l’achat doit être réalisé dans les années qui suivent, il est peut-être plus judicieux pour un foyer de placer ses liquidités sur des livrets réglementés comme le Livret A, le Livret développement durable et solidaire (LDDS) ou le Livret d’épargne populaire (LEP).
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